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博鳌关注:房地产杠杆率可能达到美国次贷危机水平

时间:2016-08-12 10:45:49  作者:卡卡  来源:互联网  查看:0  评论:0
内容摘要: 今年的房地产行业行至年中,最大的焦点不在于成交量规模,而在于影响各大开发商的银根政策。  不久前,从证监会流出禁止企业再融资募集资金用于补充流动资金、偿还银行贷款和支付土地款等政策,证监会还表示该政策自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。...

 今年的房地产行业行至年中,最大的焦点不在于成交量规模,而在于影响各大开发商的银根政策。

  不久前,从证监会流出禁止企业再融资募集资金用于补充流动资金、偿还银行贷款和支付土地款等政策,证监会还表示该政策自2010年以来就一直实施,并非新政,但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。

  实际上,各项金融政策的指向都在于维护行业稳健发展,对于房地产行业而言在于防止泡沫危机,那么目前房地产行业泡沫程度如何,其中一个标准就是杠杆率的高低。

  “我们的房贷收入比增长非常快,中国在2015年底的居民房贷收入比高达0.46,已经超过日本房地产泡沫时期的水平,而且仍在飞速上升,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,我们预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。”中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松先生在今天的博鳌论坛上表示。

  以下是巴曙松先生对国内房地产个人房贷水平的分析:

  “新增房贷销售比有上涨空间,但不宜乐观”

  经过房地产市场扩张的最初阶段后,在人口红利这个推动市场发展的重要因素之外,人均收入的增长、经济的快速发展也扩大了购房的需求,而从2008年之后,金融影响的权重在明显上升。

  如果把房地产投资、房价、销售量和信贷投放、利率水平做相关分析,发现它的相关度在显著的上升,甚至在有的年份超过了基本面。

  目前我们的房贷收入比增长非常快,中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46,已经超过日本的泡沫时期的水平,而且目前仍在飞速上升,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,我们预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

  新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模,可以衡量市场的承载能力,这就是所谓的交易杠杆。2015年新发放贷款规模4.7万亿,新房销售额7.3万亿,二手房销售额3.6万亿,交易杠杆43.12%。所以新增的房贷销售比,我们大致的评估,处于高位,上涨空间有,但不宜有太乐观的预期。

  通过对二手房交易额的估算,中国的新增房贷的销售比值从2011年以来持续上升,2016年上半年高达43%。这也就意味着2016年上半年,平均的首付比例已经从2014年以前的8成左右,降到了不到6成。这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步的逼近这个边界,未来加杠杆的空间不宜过分乐观高估。

  另外一个数字是房贷和存量房的市值比,全社会不动产存量杠杆率相对比较低。这一部分没有盘活,社会存量杠杆率是居民的按揭贷款负担和房屋市值之间的比值。

  2016年前6个月,根据国家统计局的统计,全国的商品房销售交易均价在7571元/平方米,简单统计,全国共有住宅存量面积250亿平方米左右,根据我们总新的统计,中国的个人购房贷款余额是14.1万亿元,到2015年底,公积金个人住房贷款余额是32864.55亿元,因此,2016年7月,居民未偿还的杠杆负担约18万亿,估计中国的居民存量杠杆率只有10%左右,没有盘活。

  减少高杠杆拿地

  以上是巴曙松先生从个人房贷水平做的分析,那么房企目前的资金杠杆率情况如何?为何证监会要在此时强调禁止再融资资金用于补充流动资金、支付土地款和偿还银行贷款?

  房地产行业的杠杆率从主体上看,分企业、机构、组织和个人等,其中企业也就是开发商的资金杠杆率和个人的房贷对行业影响比较大。

  大家都知道,房地产行业中平均负债率水平在70%~80%,但实际上这只是一个粗浅的数字,它还是一个必须出现在财务报表里的数字,所以各家房企都有自己的办法把这个数字做的可以接受,但实际情况不一定每家房企的资金杠杆都很舒服。

  证监会强调的禁止再融资资金用于补充流动资金和偿还银行贷款现象,普遍存在于各家房企,比如去年下半年到今年上半年,多家房企发布低息公司债,在资金使用说明中都明确表示部分资金用于偿还银行贷款,这说白了就是拆东墙补西墙。

  不久前的新华社文章中就点名提到,今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影:去年,招商蛇口吸收合并招商地产上市,募集资金118亿元,基本上全部投入公司的房地产项目。

  统计数据显示,今年上半年全国涌现205宗地王,地王的出现无疑将推高房价,而房价整体水平的提高又必将推高个人房贷比,这与上文巴曙松先生的分析又能结合起来,可以分析预测,如果任由地价高涨推动房价高涨,最后个人房贷比升到很高的水平,那么房贷风险的爆发可能性也就更高。

  目前,证监会等部门的表态,至少说明下半年融资环境将趋紧,也有分析认为,国家的政策将进一步降低房企资金杠杆率,从而减少高价地频出的情况。


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